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土地一级开发成本及收益回报模式

本文摘要:土地一级开发成本和收益回报模式1.土地一级开发成本根据《关于发行土地储备资金财务管理暂行办法的通知》(财综〔2007〕17号)第9条、第10条和《关于规范土地储备和资金管理等问题的通知》(财综〔2016〕4号)6、规范土地储备资金使用管理中土地储备资金的使用范围规定,可以集中为(1)征收、收购、优先购买、回收土地所需的土地价格或征收和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、依法需要支付的征收、收购、优先购买或回收土地相关费用。

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土地一级开发成本和收益回报模式1.土地一级开发成本根据《关于发行土地储备资金财务管理暂行办法的通知》(财综〔2007〕17号)第9条、第10条和《关于规范土地储备和资金管理等问题的通知》(财综〔2016〕4号)6、规范土地储备资金使用管理中土地储备资金的使用范围规定,可以集中为(1)征收、收购、优先购买、回收土地所需的土地价格或征收和拆迁补偿费用。包括土地补偿费和安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、依法需要支付的征收、收购、优先购买或回收土地相关费用。

(2)征收、收购、优先购买或回收土地后,进行必要的前期土地开发费用。仅限于与储备宗地相关的道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等基础设施建设。

各地不得借土地储备前期开发,乘车进行与储备宗地无关的上述基础设施建设。(3)需要偿还的土地储备库存贷款利息支出。(四)经同级财政部门批准的与土地储备相关的其他支出。包括土地储备工作中产生的地籍调查、土地登记、地价评价、管理中的篱笆、篱笆等建设等支出。

结合部分地方法规和成本计算实务,土地一级开发成本可以收集(1)土地批准等税金,包括上缴国家、省、市有关部门新建设用地的土地有偿使用费、耕地开垦费、耕地占有税、征地管理费、征地农民社会保障基金、土地批准等相关税金。(2)征集补偿费包括土地补偿费、配置补助费、地面附着物和青苗补偿费、征集面积一定比例计算的生产生活预约配置用地的货币补偿费等费用。(3)拆迁设置补偿费包括房屋拆迁补偿费、地上地下管道转移费、被拆迁居民的取舍设置或货币补偿费、转移费、转移费、转移奖励费等费用。(4)土地一级开发整理项目前期费用,包括计划编制、工程招标、工程监理、土地住宅测绘评价、图像资料测绘等费用。

(5)土地前期开发整理费用包括实施收纳范围内区域道路、供水、供电、供气、排水、通信、照明、绿化、土地平整等完善土地使用功能的辅助设施建设和城市基础设施建设的费用。(6)财务支出包括土地储备机构和国有投资公司向金融机构融资支付的利息、社会投资者参与土地一级开发整理投资的资金利息、融资顾问费、金融机构集团费、资产管理费等费用。(7)储备土地临时护理管理和临时利用费用,包括围墙、树栏、树标等费用,对开展专家守卫和日常巡逻费用的地面建筑物进行必要的修理改造费用,以租赁、临时使用等方式利用,建设临时建筑和设施等费用。

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(8)其他费用包括土地储备管理费、土地征收工作费、拆迁工作费、土地储备机构管理费、土地储备费支出计算费、审计费、国有投资公司组织社会资金参与土地一级开发整理的投资回报,以及市政府审查认定直接支出的其他费用。2.土地一级开发项目投资收益国家水平法规没有规定土地一级开发项目投资收益的条款,但在一些地方法规中,如某地方土地一级开发文件明确:(1)社会投资者参与土地一级开发整理项目投资的资金,其资金成本参考银行同期贷款基准利率(2)社会投资者参与土地整理、征地、拆迁、配置、基础设施辅助工程建设,其投资资金根据以下公式协商确定项目投资回报率。

项目投资回报率=8%(1征地拆迁资金量/(征地拆迁资金量建设工程资金量)具体根据金融形势、社会资金成本水平和具体支付期限与社会投资者商量,根据管理权限向市政府报告决定。财预〔2017〕62号文和财预〔2017〕87号文发布后,随着土地一级开发工作规范的实施,应取消这些地方文件约定的固定收益回报。


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